2017房地產(chǎn)估價師模擬真題答案

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　　一、單項選擇題

　　1.D 2.D 3.D 4.D 5.D 6.A 7.D 8.B 9.B 10.B 11.A

　　12.D 13.A 14.B 15.C 16.C 17.D 18.D 19.A 20.A 21.A 22.B

　　23.A 24.B 25.C 26.A 27.A 28.C 29.B 30.A 31.A 32.A 33.D

　　34.D 35.A

　　二、多項選擇題

　　1.BCD 2.ABD 3.ABD 4.AB 5.ACD 6.ABD 7.BD

　　8.ACD 9.ABD 10.AD 11.ABCE 12.ABDE 13.CE 14.ABCD

　　15.BCE

　　三、判斷題

　　1.× 2.× 3.× 4.× 5.√ 6.√ 7.× 8.√ 9.× 10.√ 11.×

　　12.√ 13. × 14.√ 15.×

　　四、計算題

　　1.解：1、計算公式：比準價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)

　　2、交易情況修正系數(shù)為：

　　可比實例A=100/100

　　可比實例B=100/97

　　可比實例A=100/105

　　3、交易日期修正系數(shù)為：

　　可比實例A=0.985×1.026×1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.168

　　可比實例B=1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.156

　　可比實例C=1.033×1.038=1.072

　　4、房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為：

　　可比實例A=100/(95×0.4+105×0.35+110×0.25)=100/102.25

　　可比實例B=100/(92×0.4+96×0.35+98×0.25)=100/94.55

　　可比實例A=100/(106×0.4+109×0.35+97×0.25)=100/104.8

　　5、計算比準價格：

　　比準價格A=1200×(100/100)×1.168×(100/102.25)=1370.76(元/平方米)

　　比準價格B=1150×(100/97)×1.156×(100/94.55)=1449.51(元/平方米)

　　比準價格C=1380×(100/105)×1.072×(100/104.8)=1344.38(元/平方米)

　　6、將上述三個比準價格的簡單算術平均數(shù)作為比較法的估算結果，則有：

　　估價對象價格(單價)=(1370.76+1449.51+1344.38)/3 =1388.22(元/平方米)

　　估價對象價格(總價)=1388.22×1500=208.23萬元

　　2.解：1、運用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價格，其公式為：

　　2、計算年總收益=56000×65%×150×12×(1-15%)=5569.2萬元

　　3、計算年總費用：

　　(1)年折舊費=22000/47 +8000×(1-4%)/12 =1108.09萬元

　　(2)年經(jīng)常費=100×12=1200萬元

　　(3)年房產(chǎn)稅=5569.2×12%=668.3萬元

　　(4)營業(yè)稅等=5569.2×6%=334.15萬元

　　年總費用=1108.09+1200+668.3+334.15=3310.54萬

　　4、計算年凈收益=5569.2-3310.54=2258.66萬元

　　5、計算房地產(chǎn)價格

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