房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考點(diǎn)：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估
掌握基礎(chǔ)知識點(diǎn)是復(fù)習(xí)的基礎(chǔ)，下面百分網(wǎng)小編幫大家整理了房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》部分，關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估的考點(diǎn)，歡迎閱讀參考!
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估
1、法律依據(jù)�！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則和其他有關(guān)規(guī)定。
2、轉(zhuǎn)讓方式。買賣、贈與和其他方式。包括：①以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;②一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;③因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的;④以房地產(chǎn)抵債的;⑤法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
3、轉(zhuǎn)讓評估的特點(diǎn)。
①從估價(jià)時(shí)點(diǎn)上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行，估價(jià)時(shí)點(diǎn)則在估價(jià)作業(yè)日期之后。
②從委托人和評估主體上講，委托人既可能是買方或賣方單獨(dú)委托，也可能是買賣雙方共同委托，是一種自愿行為。
③從估價(jià)目的上看，只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情，其目的.只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)有一個(gè)參考價(jià)格，帶有一定的咨詢性。估價(jià)人員只對估價(jià)信息和結(jié)論合乎估價(jià)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)規(guī)范負(fù)責(zé)，而對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價(jià)決策不負(fù)直接責(zé)任。
4、宜采用的評估方法。宜市場比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法。
5、以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合國家法律、法規(guī)的規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估應(yīng)另外給出轉(zhuǎn)讓價(jià)格中所含的土地收益值，并應(yīng)注意國家對土地收益的處理規(guī)定(土地出讓金按規(guī)定全額上交財(cái)政。相當(dāng)于土地出讓金和價(jià)款和所得收益，已購公有住房產(chǎn)權(quán)屬行政機(jī)關(guān)的，全額上交財(cái)政;屬事業(yè)單位的，50%上交財(cái)政，50%返還事業(yè)單位;屬企業(yè)的，全額返還企業(yè)。)，同時(shí)在報(bào)告中予以說明。
地產(chǎn)租賃價(jià)格評估
1、法律依據(jù)�！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則和其他有關(guān)規(guī)定。
2、不同用途房屋租賃價(jià)格管理規(guī)定。
住宅用房地租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策;租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。
3、私房租賃價(jià)格管理規(guī)定。
房屋租金由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商議定;沒有規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，由租賃雙方根據(jù)公平合理的原則，參照房屋所在地租金的實(shí)際水平協(xié)商議定，不得隨意抬高。如私房為住宅用房，其租賃價(jià)格的確定應(yīng)符合政府有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。
4、轉(zhuǎn)租。轉(zhuǎn)租必須經(jīng)出租人同意，簽訂轉(zhuǎn)租合同，出租人必須在轉(zhuǎn)租合同上簽署意見。轉(zhuǎn)租合同必須按規(guī)定備案，轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商一致的除外。轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除或終止。en.Examw.CoM
5、租賃價(jià)格評估特點(diǎn)。
�、僮≌惙课葑赓U價(jià)格評估為政策性評估。
住宅類房屋租賃價(jià)格評估為政策性評估，估價(jià)人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)租賃政策，沒有超越規(guī)定調(diào)整租金幅度的價(jià)格空間。
②租約對租金估價(jià)有一定的影響。
租賃房屋已訂立租約時(shí)，應(yīng)對租約中所約定的租金標(biāo)準(zhǔn)的客觀性、合理性進(jìn)行判斷。如果為合理性契約式房屋租賃價(jià)格評估，宜采用租約所確定的`租金，租約期外的租金則采用正常客觀的租金標(biāo)準(zhǔn);如租約所約定的租金與市場租金標(biāo)準(zhǔn)相差較大(或高或低)，租金明顯存在不合理性，則應(yīng)重新評估其租金值。租期最長為20年。
③劃撥土地上的營利性房屋租賃價(jià)格評估應(yīng)確定土地收益中的國家部分。
④幾種租金內(nèi)涵。成本租金(折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、房產(chǎn)稅)、商品租金(折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、地租、利潤)、市場租金(商品租金根據(jù)供求關(guān)系形成)。
6、評估方法。市場比較法、收益法、成本法。
�、偈找娣ㄊ窃谧赓U房屋預(yù)期收益可預(yù)測或可確定的情況下常用的估價(jià)方法。其評估的關(guān)鍵是年凈收益的計(jì)算和資本化率的選定�？鄢�(xiàng)目在收益法中已作了說明。注意租金的內(nèi)涵是什么，代收代繳的水、電費(fèi)是否在內(nèi)，在計(jì)算收益時(shí)要注意租金的價(jià)格內(nèi)涵。
�、诔杀痉ㄔu估時(shí)的成本構(gòu)成。折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤。
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